天津二手房 资金监管「中国银行二手房资金监管」

大家好，天津二手房 资金监管「中国银行二手房资金监管」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

新规明日就来，天津二手房交易资金监管模式有变

近日，天津住建网、房地产市场中心联合发布存量房交易资金监管新规，定于5月15日施行。

政策全文如下：

各区住建委，各区不动产经办机构，各有关单位：

根据《天津市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委拟定的天津市存量房屋交易资金监管办法的通知》（津政办发〔2022〕12号），自2022年5月15日起，我市实行存量房屋交易资金监管银行托管模式，现将有关事项通知如下：

我委通过公开招标确定的10家受托开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行分别是：建设银行天津分行、工商银行天津分行、中国银行天津分行、农业银行天津分行、天津银行、渤海银行天津分行、邮政储蓄银行天津分行、天津农商银行、浦发银行天津分行、民生银行天津分行。

存量房屋交易当事人选择接受托管银行资金托管服务的应当选择上述银行办理资金托管。

同时对《天津市存量房屋买卖协议》进行了修订，请各有关单位做好对交易当事人窗口服务指导工作。

特此通知

2022年5月9日

此外天津市存量房屋交易资金托管业务还有明白纸释出。

新《天津市存量房屋交易资金监管办法》中最大的变化是什么？

答：进一步优化我市营商环境，提升不动产登记效率，将政府部门作为监管主体的全程全额资金监管模式，调整为政府部门作为监管主体、商业银行作为托管主体的资金托管模式。

新的托管模式启动时间是什么时候？

答：2022年5月15日。

交易当事人可以选择哪些家商业银行办理托管业务呢？

答：共有10家受托开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行。分别是：建设银行天津分行、工商银行天津分行、中国银行天津分行、农业银行天津分行、天津银行、渤海银行天津分行、邮政储蓄银行天津分行、天津农商银行、浦发银行天津分行、民生银行天津分行。

房屋交易资金在银行进行托管时，有利息么？

答：有的。交易双方与托管银行共同签署的托管协议中有“托管资金孳息约定”。

交易当事人可以选择放弃资金托管服务吗？

答：可以的。交易双方选择自愿放弃资金托管服务的，应当签署自愿放弃资金托管服务确认书。交易双方对未纳入托管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任。

办理银行托管手续后什么时候可以收到托管资金呢？

答：如果选择自有交易资金进行托管的，托管商业银行会在转移登记审批后，也就是产权审批后3个工作日内付款；如果还对贷款资金进行了托管，那么托管银行会在贷款审批后3个工作日内付款。

5月15日以前签约还没办结的交易，怎么办理？

答：5月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》的监管交易，继续按照原资金监管方式实施监管。

来源：天津住建委

4月天津市中心城区及环城四区活跃社区成交套数同比3月份增长约20%。TOP100榜单中心城区项目35个，环城四区项目65个。其中，中心城区活跃二手房社区套数、面积占比相对3月份均有小幅收缩；成交套数占比约35%，成交面积占比为30%，成交套均面积约71㎡。环城四区二手房成交套数占比约65%，成交面积占比为70%，成交套均面积约88㎡。

从中心城区成交结构来看，二手房市场刚需及刚改仍为市场主流，主力总价集中在250万以内， 70㎡以内的小户型在中心城区流通性较高，50-70㎡成交占比最大。和平区凭借其优质教育资源及保值增值能力位列市区成交套数榜首，成交套数占比市区市约26%，成交套均面积70㎡。从板块成交热度来看，和平区的体育馆板块，南开区老城厢、华苑板块，河西区的挂甲寺、下瓦房板块是二手房成交最为活跃的片区。

从环城四区成交结构来看，二手房成交热点社区仍以刚需为主，套均总价集中在120万以内，其中套均100万及以下成交套数占比约50%。津南区因其产城融合属性及较低的置业门槛更受天津人的青睐，成为4月二手房市场成交最为活跃的区域，位列成交套数、成交面积榜首，成交规模占据环城四区半壁江山，成交套数占比全市约33%。从板块成交热度来看，津南区的咸水沽、双港、小站板块，北辰区的宜兴埠板块，东丽区的环内板块是环城二手房成交最为活跃的片区。

以下就4月份天津市成交热点社区成交量价进行盘点：

和平区

● 典型楼盘点评

以都会轩、府上和平和裕德里为代表的小户型学区房，适合陪读，价格坚挺，保值增值能力强；诚基中心房源量大，且价格不高，成交活跃。

南开区

● 典型楼盘点评

东北角艺术公寓位于老城厢板块，区位优势明显，小户型、低总价、叠加重点学区属性，成交活跃。

河西区

● 典型楼盘点评

以元兴新里、景兴西里为代表，重点学区、适合陪读，成交量稳定。

河东区

● 典型楼盘点评

以和静家园为代表，周边生活配套成熟，吸引刚需客群置业；地缘改善客群则多选择上杭路片区，房龄较新，城市界面较好。

河北区

● 典型楼盘点评

以盛和家园和金田花园为代表，套均50-70㎡，吸引低总价、刚需和落户客群。

红桥区

● 典型楼盘点评

碧春园小区取证后，得益于学籍隶属于红桥区，以低于100万总价的高性价比优势，表现抢眼。

北辰区

● 典型楼盘点评

以郡德花园、荣翔花园为代表，总价130万以内，吸引新天津人置业，成交活跃；宜兴埠片区则受益于产城融合和近市区的优势，80-90㎡、总价150万以内的产品热销。

东丽区

● 典型楼盘点评

成交的社区集中在东丽环内，以150万以内、房龄较老的社区为代表，多为刚需客群购置。

津南区

● 典型楼盘点评

成交热点社区集中在津南外围区域，以葛沽、小站为代表，片区内新房供应不足，二手房表现活跃；而双港、咸水沽和海教园板块，房源供应充足，客群来源丰富，叠加产城融合优势，市场稳健。

西青区

● 典型楼盘点评

成交社区集中于张家窝、精武镇和中北镇片区，多为次新房小区；改善客群多置业西营门、中北镇，刚需客群则多选择张家窝和精武镇。

地产股大涨，又一波城市政策松绑，都是好瓜。

天津的料没摆在明面上，据传解除限购、滨城新政等已经落地，尚待核实。

被疫情击垮的信心，需要政策暖风来个对冲，扶正市场。

形势眼看好转，但又有新盘爆出价格滑坡。

这就是北辰区淮河道板块的星河国际。

据中介宣传，星河国际推出一批特价现房，高层毛坯1.5万/平米起，99平米户型约150万，114平米户型约173万。

相比之前，高层的起步价约1.97万/平米，这次特价，等于每平米降了4700元！

因项目售楼处多次挂断电话，我们未能与项目方核实具体情况。

但通过其他渠道，获取到一些信息。

首先，星河国际的价格滑坡，从去年就已经开始了。项目曾推出过1.6万/平米的小高层，1.75万/平米的洋房，这次的1.5万/平米高层，只是又刷新了单价门槛。

其次，新爆出的1.5万/平米高层，房源不多，基本都是顶底。

目前，项目高层标准层均价1.7万/平米，洋房均价2.1万/平米。

即便抛开特价房，星河国际全线产品也降了2-3千/平米，以99平米高层计算，总房款下降了约有30万。

星河国际的降价，很有历史意义。

这意味着，淮河道板块最后一个抗价“钉子户”，也轰然倒下。

2018年年初，星河底价摘得津北辰（挂）2018-005号地，总出让土地面积约14.68万方，分为9个子地块，其中4宗为住宅用地，2宗为商服用地，2宗为公园绿地，1宗为幼儿园科教用地。

地块成交楼面价12277元/平米，同时，需对集中式商业购物中心进行自持，自持建筑面积不小于55000平米。

当时，淮河道板块的新盘，毛坯高层均价2.1万/平米，毛坯洋房均价2.2-2.45万/平米。

按这个价格，星河国际的地价也算合理。

同年10月，项目首开洋房，均价2.3万/平米，基本和市场价吻合。

谁成想，到2019年，淮河道突然开始了漫长的价格战。

先是融创臻园加推，爆出1.7-1.8万/平米史低价，引发了朋友圈闻名的“深夜抢房”事件；

融创璟园紧随其后，高层从2.1万/平米降到1.8万/平米。

接着，是绿地新里北苑跟风，精装 洋房，定价1.9万/平米，瞬间又掀起轩然大波。

到2020年3月，碧桂园中心首开，出现了精装小高层1.5万/平米的价格！

直接给其他楼盘整不会了。

至此之后，淮河道的房价就一直在谷底转悠，没爬起来过。

俗话说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。惨烈的价格战下，淮河道新盘一个接一个售罄，退出舞台。

除了星河国际。

死扛了3年，星河国际是真熬不住了。

再高的心气，在统一战线面前，也得低头。

在天津，像星河国际这种楼盘，还有不少。

做产品没少用心，可惜生不逢时、孤军奋战，高处不胜寒。

朝阳路板块的金侨云璟，去年11月公开发布保价函，当时产品均价1.9万/平米。

配置也确实够硬，豪宅才给配的系统窗、进口五金件、淋浴间铺大理石、全屋装大金空调......

但到了12月，项目开始频繁推出特惠房，小高层1.6万/平米起。

原因很简单，板块内有融创宸阅和鸣砸价，最低时精装高层1.5万/平米，就问你怕不怕。

当然，还在抗价的也有。

比如南站的招商公园1872，2019年首开时，均价1.9万/平米。

卖了2年多，期房硬生生卖成了现房。

去年，项目新加推了中央楼座，主力户型97平米，因为位置更好，均价反而还高了一些，1.95-2万/平米。

项目面临的市场压力不小，前有金融街金悦府首开1.7万/平米，后有津门正荣府惊爆1.4万/平米的洋房，搁谁谁受得了。

更何况，1872卖的是大高层，另外两位，一个小高层一个洋房，客户听着就容易有抗性。

可真去踩盘就能发现，3个项目里，品质能算是改善的，还就1872。公园级别景观、全地库开挖，只有他家做到了，施工用料透明且扎实。

去年年底，1872借助交房圈了一波粉，据说业主好评率很高，但不知道对成交有没有帮助。

这两年，天津举大旗的抗价盘不少。

可这些楼盘，大部分的结局都不太圆满。

要么是最终受不了低价盘的拖拽，被迫卷入价格战。

要么是有价无市，眼看着市场流量流向低处。

同一板块内，产品的差距，远抵不上价格差距来得诱人。

这就是真实的市场情绪。

背后的思维逻辑是什么？

首先，政策大环境压制、疫情打击，房地产的看空情绪太浓。

房子不再是逢买必涨，反而要担心会不会跌。

买板块内的门槛盘，至少在未来转手时，更有价格主动权。

其次，每年的房企暴雷、交房翻车，也在消耗人们对期房的信心。

说的天花乱坠，配置各种高大上，未来能不能兑现？这都是未知数。

但是当前的价格，是确定的，即时支付、落子无悔。

趋向确定利益，是人们的意识本能。

让产品打败价格，这是市场的理想状态，也是很多开发商的心愿。

但要真正实现，没捷径可走，只有持之以恒的惊艳兑现，最终形成金字招牌。

市场比任何时候都要理性。

想要客户为产品买单，你得先让他相信，只要是你，就能做出好产品。

1.新房的三大明面的坑，减配，延期交付，无法交付（烂尾），这是很多人对新房期房不敢入手的原因，确实，当下天津楼市，还有不少项目，面临这三大问题，而且作为购房者的老百姓，遇上哪个，都是难以承受的痛，有的人干脆就说，我不买新房了，我买新房现房，或者二手，总行了吧，但你考虑过嘛？现房很多都是从期房开始卖的，卖了两三年，还没人买，还有很多房，最后卖成了现房，你愿意买吗？二手房，说真的，二手房挑选房子的难度其实比新房还要难，至少我每次找二手房源，找到合适的房子，远比找新房要费时费力2.遇到问题不要逃避，需要去解决问题，毕竟楼市组成就是新房 二手房组成的，不看新房，直接少了50%，这也不客观，虽然我的观点是，当下不是新房的好的入手时机点，但那是基于我的全面了解后得出的结论，而且我的结论还有下半句，新房市场最快年底，最迟明年，还会有新的合适的机会出现，所以我也一直密切关注天津新房市场的。扯远了，那看新房时，如何去避开上面第一条说的那三点明面上的大坑呢？其实很简单，给大家分享几个我的思路，实操性极强减配，延期交付，无法交付，其实就是开发商出现问题了，最简单的一个思路是，避开那些有问题的开发商，哪些开发商有问题？在信息如此发达的今天，互联网时代，哪家开发商有问题，稍微你研究一下，我相信你会得到答案的有了答案以后，就是第二句，坚持避开那些有问题的开发商？很多人说了，这不是废话嘛？有问题还不避开？现实是，很多卖房子的，真能不管不顾，为了赚钱，真就还敢推荐，你呢，一看，哟，这价格真合适，比周边都便宜，而且不止一个中介再推荐，好多人都在推荐，你一看，这楼盘成交量也行啊，这么多人都买了，要不我也买了吧。所以我得嘱咐这第二句，坚持避开有问题的开发商。这两句做到了，基本能避开无法交付的问题啥叫有问题的开发商？连施工进度，工地有没有人干活都得天天拍视频发消息辟谣的那些项目，建议就别去看了，这些最基本的都得发出来，就好比我去找工作，简历上写着自己饿了知道吃饭，渴了知道喝水一样，我困了还知道睡觉呢3.那减配交付怎么去判断和避坑首先我们要知道，开发商为什么会减配？肯定是利润不足，为了利润，才会减配降成本嘛举个例子1w元拿的地，1w块钱每平卖，甚至9k的价格也能买到，这种拿地价和卖价，明显就是赔钱的这样的项目，大概率会是减配交付的而且如果地价和卖价，价格持平，甚至会引发延期交付和无法交付的风险还有就是，看开发商，同区域，同城市，乃至全国，过去的口碑，以及近期交付项目的品质。如果一个开发商，敢在一个项目上减配交付，而且这个城市它还有很多在售项目，那就非常值得注意和警惕了，它能不要脸一次，就能有第二次，这种事儿我见的太多了。那个啥，互联网都是有记忆的。4.还有一个暗坑，就是我买了新房，如期交付了，品质也没有减配，甚至我的价格直到交付时，价格也没降，你觉得是不是很棒？其实这已经是很不错的一次新房出手了但是，还有最后一个坑，就是短期内，同区域，或者跨区域类似的项目，会不会有新的同样的类似的项目入市，且价格比你的房子更合适，如果有，且很多，那你的房子未来流通性就费劲了这就是新房的一个暗坑，我管这个叫，前浪拍在沙滩上，买之前一定做好功课，谁也不希望自己的房子被拍在沙滩上这点其实想避开，需要技术含量了，不仅要关注土拍市场，还要关注很多方方面面的新闻啥的，具体很多方法，最近还有之前的内容都有分析过也。5.未来好的新房的一些趋势缩短期房建设周期，从第一次拿销许，到交付，这个建设周期之前都是2年半甚至3年，以后可能就是一年半，最多不过两年，基本就是今年上半年售卖，明年下半年交付，缩短建设周期，可以让购房者觉得买完没多久就能交付，心里上觉得更安全新房售卖时，建立实体景观示范区，样板间用实体楼样板间。新房最大的问题是，进不去小区，看不到实体，这样实景示范区，可以让购房者进入小区里面，看到园林，看到实体楼，实体楼样板间，那就是真实的空间感和尺寸感，这样也会让购房者更踏实多设立工地开放日，让业主进去参观，感受家的建设进程，并做成展示宣传，让购房者买的放心。以上内容，天津很多新房楼盘已经开始在去做了，我觉得这也是新房市场的一种进步，毕竟这个市场下，优胜劣汰，如果不能及时做出改变，注定会被淘汰。送点结论吧，当下天津楼市，能入手的新房基本价格已经涨上去了，黄金入手时机已过，那些特惠完还没啥成交量的，我劝你也别跟着过去给凑数去了大家都买的不一定对，但是大家都不买的一定有它不对的原因。