深圳第二轮土拍「如何增强土房里的移动信号」

大家好，深圳第二轮土拍「如何增强土房里的移动信号」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

今天（8月4日），深圳进行2022年第二次集中供地，这次土拍有哪些看点？未来的市场趋势又是怎样的？

本次土拍共16宗住宅用地，土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米。吸引华润、金地、招商、保利发展、保利置业、中海、华发、深业 深铁、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁 万科、深国际等约20家房企参与。

其中14宗宅地成功出让（其中5宗地进入摇号环节），2宗宅地流拍，总收金339.32亿。这次土拍有几大看点：

1、参与土拍的房企大部分是国企和央企，基本上没有民企，也没有城投平台，这说明一线城市的土地价值仍受大企业的认可。

2、深圳第二次土拍最高溢价15%，平均溢价率9.4%，在全国23个集中供地重点城市中成交溢价率最高。

3、深圳新房限价普遍上调，南山前海，光明凤凰城、公明街道，龙华民治涨价明显，传递深圳允许房价合理上涨的信号（每年5%-10%左右）。

4、区域分化，产品分化，9宗地溢价触顶竞争激烈，2宗地流拍无人问津，即使宝安中心的地段，昂贵的办公产品也不受欢迎。

5、整体来看深圳土地市场热度还是比较好的，土地价值比较受到认可，深圳仍是全国最有价值的城市之一。

再看看最终的土拍结果，如下图：

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在本次集中供地中，哪些地块最受关注？

根据业内爆料，报名房企的摸底意向如下图所示：

最热门的两宗地是民治A806-0400宗地、新安A003-0434宗地，各有10家房企报名；

其次是前海T102-0410宗地，有9家房企报名；

第四五名是西乡A104-0147宗地、龙城G01009-0006宗地，各有8家房企报名。

以上宗地有哪些特点？

1、民治A806-0400宗地（中海），距离深圳北站约200米，享受地铁4、5、6号线，缤果空间、优越时代广场、福到来·龙悦城等商业，深外龙初中学区。

由华润拍下的民治A806-0401宗地，与A806-0400相邻，该地块占地面积约5.7万㎡，建面约45.8万㎡，约1/3是商业、约1/3是办公、约1/3是住宅。

根据出让条件，华润要建设一个购物中心（深圳北站的万象城？）和一家五星级酒店，还需代建（深圳北站枢纽片区16-01地块）文体设施96125平方米，包括城市空间站20400平方米、国际演艺交互区15000平方米、艺术巡展创意区13725平方米、时尚运动活力区15000平方米、青少年科创体验区22000平方米、公共配套服务区10000平方米等。

在深圳北站商务区中心位置，交通便利，学区优质，配套还会随着华润的入驻得到提升，确实是一块优质地块。

民治A806-0400和A806-0401宗地，普通商品住房平均销售价格不高于72450元/㎡。

2、新安A003-0434宗地（越秀），被幸福海岸（指导价8.84万）环抱，约600米11号线宝安站，约700米1号线宝体站，一路之隔是新安中学第一实验学校，沿东南方向依次为宝安体育场、宝安区政府、滨海广场、宝安图书馆、欢乐港湾……普通商品住房平均销售价格不高于88600元/㎡。

3、前海T102-0410宗地（招商蛇口），位于前湾二路和听海大道，地铁5号线前湾公园站（约600米）和前湾站（约400米）之间，普通商品住房平均销售价格不高于107100元/㎡，限价与2020年的润峯府、龙光天境相同。

4、西乡A104-0147宗地（越秀），位于碧海片区，西南侧紧邻广深沿江高速，东南侧紧邻华丰前海湾（华丰前海湾二手指导价为8.41万/㎡），11号线碧海湾站距离约700米，1号线西乡站约1.5公里，教育资源是西湾小学、碧海小学、海港小学、红树林外国语小学的共享学位，中学有海湾中学的学位。

地块商品住房平均销售价格不高于74330元/㎡，相较于华丰前海湾有1万差价。地块劣势是虽临海，但享一线海景和海岸线的同时，也要忍受沿江高速的噪音，以及头上飞机的噪音。

5、龙城G01009-0006宗地（华润），位于龙岗中心城北部，旁边为天健郡城（指导价3.9万/㎡）、城建御府名筑，约500米范围有16号线尚景站、盛平站双地铁，宝能购物中心，清林小学，兴泰实验学校等。

商品住房平均销售价格不高于44563元/㎡，占地面积仅约7378㎡，被天健郡城和城建御府名筑紧紧包围，可能会影响部分低楼层的采光。

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宝安新安街道A001-0212宗地、坪山石井G13305-0046宗地流拍。

其中宝安新安街道A001-0212宗地，位于宝安中心临近广深沿江高速，挂牌起始价28.29亿，最高限价32.53亿，普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。

按理说这个地段是非常不错的，但从宗地设计要点中，我们发现该地块仅不到1/2的建面用于住宅，另外的1/2用于办公和商业。挂牌起始价却不低于纯居住用地的新安A003-0434宗地，这相当于用住宅的价格去买写字楼。

当下前海 宝中的写字楼已经过于饱和，甚至今年一部分前海的办公用地转变为商务公寓，在这样的背景下，高价买入办公用地是不划算的。

坪山石井G13305-0046宗地，位于深圳技术大学旁，坪山河畔，一河之隔是去年9月入市的中海万锦熙岸华庭，直线约3公里是惠州临深龙光城（目前二手房均价约1.6万）。

去年9月，中海万锦熙岸华庭入市均价约4.2万/㎡，而坪山石井G13305-0046宗地建成后普通商品住房平均销售价格不高于37500万/㎡，以当下市场行情来看，该宗地对于房企来说吸引力不大。

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光明区还香吗？第二次集中供地中，凤凰城地块仍然备受关注。

光明凤凰街道A503-0096宗地：经过50轮竞价，最终由华润 深铁以24.29亿 竞配9000平拍得。

该地块位于光明城高铁站旁，土地面积18925.78平米，总建面113560平米，挂牌起始价21.13亿；建成后普通商品住房平均销售价格不高于48900元/平方米。

南侧中海观园是去年第二批供地，商品房限价4.44万/㎡，龙光玖瑞府是去年第一批供地，商品房限价4.89万/㎡。

也就是说光明凤凰城的限价又回到去年5月，限价上调了约10%。

同时，今天光明区的另一宗地，公明街道A642-0506（特发）：土地面积21039.24平米，总建面105190平米，挂牌起始价14.43亿；建成后普通商品住房平均销售价格不高于47200元/平方米。

值得注意的是，公明街道的商品房限价4.72万/㎡，凤凰城的商品房限价4.89万/㎡，这说明公明街道和凤凰城的价值，在政府的规划中是基本相同的，但在购房者印象中，凤凰城无疑城市界面更新，潜力更足。

7月份刚刚入市的金地明峰府，距离地铁6号线薯田埔站直线约100米，限价4.22万/㎡。这意味着公明街道的新房限价上调了约5000元/㎡。

请购房者注意，光明区，是深圳商品房限价上调幅度最大的区，入手需尽快。

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经过这一次土拍，未来1-2年将又有一批优质项目入市。

比如宇宙中心的中心——深圳北站旁的华润 中海，价格倒挂显著，受土豪追捧的前海、宝中、碧海都有供应，对于刚需来说，光明凤凰城，龙岗中心城有很多选择……

截至7月，深圳库存面积走高至308.3万平方米，去化周期也突破11个月，这给人一种错觉：深圳不缺新房。

然而事实上，房地产这块蛋糕，留给深圳的已经不多了。

深圳非常缺地，如果按照“十四五”规划的供应节奏，从2021年-2025年，深圳这五年的宅地供应，相当于未来（2025年以后）可供开发的宅地面积。（详细分析请看：深圳楼市，重要变化悄悄发生）

目前深圳旧改有放缓趋势，而且城市更新以释放产业、民生用地为主，城中村和老旧小区更新难度很大，深圳又急需建设大量学校、医院、养老院等公共施舍，以及服务于战略性新兴产业的用地……

未来3-5年，是深圳人选择最多、价格最优、竞争最小的购房阶段，请大家珍惜深圳还有大量宅地供应的市场。